フラット35

家づくりの相談で最初に出てくる希望予算は、根拠のない数字であることがほとんどです。必要な予算は、建物・土地・外構・諸費用を積み上げてはじめて出ます。借入可能額の上限はフラット35の基準で決まりますが、上限は目標ではありません。住宅アドバイザーとして予算を組み立てていた手順を、そのまま書きます。

住宅ローンの団信は、亡くなったときなどに残りのローンを返してくれる生命保険です。生命保険の保障額はそのぶん考え直せますが、重ならない場面もあります。条件と金利が公開されているフラット35の資料で、重なる範囲と重ならない範囲、団信の種類ごとの金利の差を整理しました。銀行の住宅ローンは団信の中身も金利の扱いも違うので、確認する点もまとめています。

住宅ローンの審査で通る額と、家計が無理なく返せる額は別ものです。住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査（35,553件）から、実際にみんながいくら借り、年収の何割を返済に充てているのかを確認します。返済負担率30%以上で借りている人が17.7%いる、という実勢もあわせて整理します。

住宅ローンの資金は、原則として建物が完成してから受け取ります。建売住宅やマンションなら支払いのタイミングと合いますが、注文住宅は土地代金や着工金など完成前の支払いが先に来ます。フラット35の公式回答をもとに、資金が出る時点と、つなぎ融資が必要になる理由を整理します。