住宅ローン控除1年目の確定申告｜必要書類と、つまずく所

先に結論

住宅ローン控除の1年目は、会社員でも確定申告が必要です。年末調整で受けられるのは2年目から
借入先が「調書方式」に移っていて、借入れのときに「住宅ローン控除の適用申請書」を出していれば、銀行の年末残高証明書と家屋の契約書の写しは添付不要です。移っていない借入先なら、従来どおり証明書が要ります
省エネ性能の証明書が無いと、新築でも控除が0円になりえます。令和8年4月以後の入居は、証明のための調査を引渡しの前に済ませておく必要があります
令和8年に入居した省エネ基準適合住宅は、借入限度額が2,000万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は3,000万円）。令和7年入居より1,000万円低くなりました
令和8年分は2027年1月1日から出せます（還付申告の場合）。ただし調書方式の残高情報がe-Taxに届くのは2月中旬です
国の補助金と、非課税の特例を使った親からの贈与は、取得対価の額から差し引いて計算します

家の引渡しが終わって最初の冬に、多くの人がつまずくのが住宅ローン控除の確定申告です。制度の中身（控除率や借入限度額の全体像）は住宅ローン控除の制度概要と借入限度額にまとめています。この記事は、1年目に何をそろえ、どこで止まりやすいかに絞ります。

対象は、注文住宅・建売住宅・新築マンションを買って、令和7年か令和8年に住み始めた会社員です。中古住宅や増改築は要件と書類が別なので、最後に案内します。

1年目だけ確定申告が要る
いつ出すか｜令和8年に入居した人は2027年1月から
必要書類の一覧（新築・建売・新築マンション）
1. 契約書の写しを省いても、捨てない
2. 住宅の性能ごとに足す書類
銀行の証明書が届かないのは「調書方式」だから
1. マイナポータル連携は、住み始めた年のうちに準備する
省エネ性能の証明書は、引渡しの前に
入居した年で、借入限度額が変わる
つまずく所
中古住宅・買取再販住宅の場合
営業担当が、契約から引渡しまでに伝えておくこと
まとめ
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よくある質問

1年目だけ確定申告が要る

国税庁は、手続きが最初の年分と2年目以後で違うと説明しています。最初の年分は、確定申告書に書類を添えて税務署へ出す必要があります。2年目以後は、給与所得者なら年末調整で受けられます。

1年目の流れはこうなります。

勤務先の年末調整は、住宅ローン控除なしで終わる
1月に勤務先から源泉徴収票を受け取る
書類をそろえて確定申告書を作り、税務署へ出す
所得税が戻る。所得税から引ききれなかった分は、翌年度の住民税から差し引かれる

2年目以降のやり方は住宅ローン控除を年末調整でやる方法（2年目以降）に書いています。会社員でも確定申告が要る場面の全体は会社員でも確定申告が必要な人・しなくていい人にあります。

みぞれ

会社で年末調整をしたのに、自分でも申告するの？

しぐれ

ここは勤務先に頼んでも、代わりにやってもらえないところです。源泉徴収票が届いたら、自分で出す前提で準備を始めます。

いつ出すか｜令和8年に入居した人は2027年1月から

確定申告の期間は、原則としてその年の翌年2月16日から3月15日までです。令和8年分なら2027年2月16日（火）から3月15日（月）までになります。

ただし、住宅ローン控除で税金が戻るだけの申告は還付申告です。国税庁は、還付申告書は確定申告期間と関係なく、翌年1月1日から5年間提出できるとしています。令和8年分なら2027年1月から出せます。

1月に出すなら、残高は自分で確かめる

調書方式の借入先の場合、年末残高の情報はe-Taxのメッセージボックスに届いてから使えます。国税庁のチラシ（令和8年9月）では、居住を始めた年内に事前準備を済ませた人は2月9日〜12日の間に届くとされています。年明けに準備した人は、それより後です。

それより前に出す場合は、借入先から届く返済計画表などで、自分で年末残高を確かめて記入します。

出し忘れても、5年以内なら還付申告で受けられます。国税庁のQ&Aも、申告は居住した年の5年後の12月31日まで可能としています。

必要書類の一覧（新築・建売・新築マンション）

国税庁の確定申告特集は、こう注意を促しています。

住宅ローン控除の適用に当たり、必要書類の提出が不足しているケースが多く見られます。

（国税庁「住宅ローン控除を受ける方へ｜令和7年分確定申告特集」）

令和7年分の国税庁のチェック表と、令和8年居住分を反映したタックスアンサーNo.1211-1をもとに整理します。令和8年分の手引きはまだ公開されていないので、公開されたら差し替えます。

書類	調書方式	証明書方式	どこで手に入るか
住宅借入金等特別控除額の計算明細書	必要	必要	国税庁の様式。確定申告書等作成コーナーなら入力で作られる
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書	添付不要	必要（借入先ごと）	借入先の金融機関
家屋の工事請負契約書・売買契約書の写し	添付不要（計算明細書にその旨を記載）	必要	手元の契約書
家屋の登記事項証明書	必要（不動産番号の記載で代えられる）	同左	法務局
土地の登記事項証明書（土地のローンも控除する場合）	必要（不動産番号の記載で代えられる）	同左	法務局
土地の売買契約書の写し（土地のローンも控除する場合）	注文住宅だけ必要	必要	手元の契約書
補助金等の額を証する書類（補助金決定通知書など）	受けた人は必要	同左	補助事業の通知
贈与税の申告書の写しなど（住宅取得等資金の贈与の特例を使った人）	使った人は必要	同左	自分で出した贈与税の申告書
本人確認書類（マイナンバーカードの写しなど）	書面で出すなら必要	同左	手元
認定住宅等であることの証明書（下の表）	必要	必要	建築会社・売主・建築士等
連帯債務がある場合の付表	連帯債務なら必要	同左	国税庁の様式

登記事項証明書については、国税庁が次のように案内しています。

「登記事項証明書」については、計算明細書への「不動産番号」の記載または「登記事項証明書」の写しの添付に代えることができます。

（国税庁住宅借入金等特別控除Q&A 1213_qa Q11）

源泉徴収票は、確定申告書への添付は要りません。ただし申告書を作るときに数字を写すので、手元に置きます。本人確認書類は、e-Taxで送信するなら別に出す必要はありません。電子証明書で本人確認をするためです（国税庁「本人確認に関するFAQ」）。

契約書の写しを省いても、捨てない

調書方式で契約書の写しを省いた場合、国税庁は確定申告期限等から5年間、契約書の写しの提出や提示を求めることがあるとしています。家に保管しておきます。

住宅の性能ごとに足す書類

住宅の区分	追加で出す書類
認定長期優良住宅	認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書（またはその写し）か認定長期優良住宅建築証明書
認定低炭素住宅	認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書（またはその写し）か認定低炭素住宅建築証明書
ZEH水準省エネ住宅	住宅省エネルギー性能証明書か、建設住宅性能評価書の写し（断熱等級5以上・一次エネ等級6以上）
省エネ基準適合住宅	住宅省エネルギー性能証明書か、建設住宅性能評価書の写し。令和8年1月1日以後に入居した場合は、検査済証の写しも使える

（国税庁タックスアンサーNo.1211-1。令和8年4月1日現在法令等）

銀行の証明書が届かないのは「調書方式」だから

以前は、借入先から届く年末残高証明書を、自分で税務署や勤務先に出す形でした（証明書方式）。令和4年度税制改正で、借入先が税務署に「年末残高調書」を出し、国税当局から本人に残高の情報を届ける形（調書方式）に変わっています。

ただし、全部の借入先が一斉に切り替わったわけではありません。

この改正は、法令上、居住年が令和５年１月1日以後である者が、令和６年１月１日以後に行う確定申告及び年末調整について適用されますが、金融機関等におけるシステム改修等の対応の必要性から経過措置が設けられており、実務上は、この経過措置を全ての金融機関に適用するものと取り扱うこととし、令和６年１月１日以降に居住を開始した者について、対応が完了した金融機関等から、順次、調書方式に移行することとなっています。

（国税庁「住宅ローン控除の適用に係る手続（年末残高調書を用いた方式）に関するよくある質問」問1）

法令上は令和5年1月1日以後に居住した人が対象ですが、実務では令和6年以降に住み始めた人から、対応を終えた借入先ごとに移っています。調書方式に対応した金融機関の一覧は、国税庁のホームページに載っています。

調書方式で申告するための条件

☐ 借入先が調書方式に移っている
☐ 借入れのときに、借入先へ「住宅ローン控除の適用申請書」を出している（マイナンバーを書く。借入先によってはe-Taxの利用者識別番号）
☐ 計算明細書に、調書方式である旨を記載する

適用申請書は、ローン契約の書類の中に含まれていることがあります。出したかどうか覚えていない人は、借入先に確かめるのが早道です。国税庁は、マイナンバーを書いた適用申請書が出ていないと、確定申告に必要な年末残高の情報を届けられないとしています。

借入れが2本以上あって、一部だけが調書方式に対応していない場合は、対応していない借入れの分は年末残高等証明書も必要です。

マイナポータル連携は、住み始めた年のうちに準備する

調書方式の残高情報は、マイナポータル連携で確定申告書に自動入力できます。国税庁は、そのための事前準備（e-Taxからの情報取得の希望）を、居住を開始した年内に済ませるよう案内しています。マイナンバーカードが無い人は、返済計画表などで自分で年末残高を確かめて記入します。

しぐれ

引渡しの日に、ローンの書類と一緒に「適用申請書を出したか」「マイナポータルの準備をするか」をメモしておくと、翌年2月に慌てずに済みます。営業担当の方は、引渡しの説明に1行足しておくと喜ばれます。

省エネ性能の証明書は、引渡しの前に

令和6年以降に入居する新築で、省エネ基準を満たすことの証明がない住宅は「その他の住宅」になります。その他の住宅は、原則として控除が受けられません（令和5年末までに建築確認を受けたものなどの経過措置を除く）。建物が実際には省エネ基準を満たしていても、証明書が無ければ申告では「その他の住宅」扱いです。

証明書の時期にも決まりがあります。国税庁No.1211-1の表では、住宅省エネルギー性能証明書と建設住宅性能評価書について次のとおりです。

居住を始めた日	証明書・評価書の条件
令和5年4月1日〜令和7年12月31日	家屋の取得の日より前に、証明のための調査（評価）が終わっている
令和8年1月1日〜令和8年3月31日	令和9年4月1日より前に、調査（評価）が終わっている
令和8年4月1日〜令和12年12月31日	家屋の取得の日より前に、調査（評価）が終わっている

省エネ基準適合住宅の検査済証は、令和8年1月1日以後の入居で使えるようになりました。条件は、令和7年4月1日以後に建築確認を受けた新築の検査済証であることです。令和8年4月以後の入居なら、取得の日より前に交付を受けている必要もあります。

みぞれ

引渡しのあとで証明書を頼めばいいんじゃないの？

しぐれ

そこが落とし穴です。上の表の時期に間に合わないと、書類がそろいません。建売やマンションは売主が調査を済ませていることが多いので、契約のときに「どの証明書が出るか」を聞いておくと安心です。

入居した年で、借入限度額が変わる

新築住宅の借入限度額を、令和7年入居と令和8年入居で並べます（控除率はどちらも0.7%、控除期間13年）。

住宅の区分	令和7年入居	令和8年入居
認定住宅（長期優良・低炭素）	4,500万円（5,000万円）	4,500万円（5,000万円）
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（4,500万円）	3,500万円（4,500万円）
省エネ基準適合住宅	3,000万円（4,000万円）	2,000万円（3,000万円）
その他の住宅	原則0円	原則0円

かっこ内は「特例対象個人」（年齢40歳未満で配偶者がいる人、本人か配偶者が40歳未満の夫婦、19歳未満の扶養親族がいる人）の場合です。金額は、国税庁No.1211-1の控除限度額を0.7%で割り戻したものです（令和7年入居の省エネ基準適合住宅は21万円、令和8年入居は14万円など）。財務省の大綱の表とも一致します。

令和8年度税制改正で、住宅ローン控除の適用期限は令和12年12月31日の入居分まで5年延長されました。改正の中身は令和8年1月1日以後に居住した場合に適用されます。年末に引渡しを受けて、入居が年明けになった人は、令和8年入居の表で計算します。

特例対象個人かどうかは、入居した年の12月31日で決まる

年齢や配偶者・扶養親族がいるかどうかは、居住した年の12月31日の現況で判定します（国税庁No.1211-1）。上乗せを受けるときは、計算明細書に配偶者や扶養親族の氏名・生年月日・マイナンバーなどを書きます（国土交通省住宅ローン減税Q&A）。

また、令和8年1月1日以後に床面積40㎡以上50㎡未満の認定住宅等に入居した場合は、この上乗せを使えません。

つまずく所

入居日が年をまたぐと、申告する年が変わる

控除の要件は、取得の日から6か月以内に住み始め、その年の12月31日まで引き続き住んでいることです。国税庁のQ&Aは、年末に取得して年明けに入居した例について、入居した年分から適用できると答えています。

引渡しの日、引越しの日、住民票を移した日は、そろわないことがあります。国税庁の要件に書かれているのは「居住の用に供していること」です。まず、実際に住み始めたのが何年かを確かめます。これで、申告する年と、使う借入限度額の表が決まります。

共有名義・ペアローン・連帯債務

夫婦で家を持つ形は、大きく3つあります。

形	控除を受ける人	注意
ペアローン（それぞれが自分のローンを組む）	それぞれ	確定申告も書類もそれぞれ。片方だけ出し忘れることが多い
連帯債務・共有名義	持分を持つ人それぞれ	控除の対象は「自分の持分の取得のために負担した借入金」まで。付表が必要
連帯債務・単独名義	名義人	原則として借入金の総額が名義人の対象（国税庁質疑応答事例）

共有の場合、取得対価の額は、家屋全体の取得対価に自分の共有持分を掛けた額になります（国税庁質疑応答事例「共有住宅の取得対価の額」）。

国税庁の質疑応答事例には、連帯債務の計算例があります。購入代金4,500万円（夫婦2分の1ずつの共有）、頭金500万円を持分どおりに負担、借入金4,000万円を夫6・妻4で負担する約束をした例です。

夫が負担する借入金は4,000万円×60%＝2,400万円。ただし自分の持分の取得に充てるべき額は2,000万円なので、夫の控除対象は2,000万円
差額の400万円は、夫が妻に代わって負担した分
妻の控除対象は1,600万円（4,000万円×40%）

同じ事例には、次の注があります。

(注)　連帯債務の負担割合は、所得金額等に応じて合理的に定める必要があり、夫が妻に代わって負担する借入金は、夫から妻に対する贈与となります(昭34.6.16直資58「共かせぎ夫婦の間における住宅資金等の贈与の取扱について」)。

（国税庁質疑応答事例「共有の家屋を連帯債務により取得した場合の借入金の額の計算」）

しぐれ

持分と借入の負担割合がずれていると、控除が減るだけでなく贈与の話にもなります。持分は登記の前に決まります。営業担当は、資金の出し方を聞いた段階で「持分と返済の割合をそろえるか」を客に確かめてもらうのが安全です。

補助金は、取得対価の額から差し引く

住宅の取得に関して補助金等の交付を受けた場合、その額を取得対価の額から差し引きます（平成23年6月30日以後の契約）。国税庁は、対象になる補助金等を次のように説明しています。

国又は地方公共団体から直接交付される補助金等のほか、国又は地方公共団体から補助金等の交付事務の委託を受けた法人を通じて交付されるものが含まれます。

（国税庁「住宅借入金等特別控除質疑応答（補助金等）」）

国の住宅省エネ補助事業のように、事務局を通じて交付されるものも対象です。2025年の国の補助事業（子育てグリーン住宅支援事業）のFAQにも、住宅ローン減税等を併用する場合は取得価格等から控除する必要があると書かれています。令和8年の国の補助事業は住宅の省エネ関連補助金にまとめています。市区町村の定住奨励金も、住宅の新築・購入を条件に交付されるものなら差し引く、というのが国税庁の回答です。

なお、すまい給付金は令和6年3月に申請受付が終了しています（国土交通省）。

親からの贈与を受けたとき

「住宅取得等資金の贈与税の非課税」や、相続時精算課税の特例を使った場合は、その適用を受けた贈与の額も取得対価の額から差し引きます（国税庁No.1211-1）。書類として、贈与税の申告書の写しなどを添えます。

控除額は、「年末残高」と「差し引いたあとの取得対価の額」の少ないほうをもとに計算し、そのうえで借入限度額で頭打ちになります。

計算の順番（例）

家屋と土地の取得対価 4,000万円（単独名義）
国の補助金 100万円、非課税の特例を使った親からの贈与 500万円
差し引いたあとの取得対価＝ 4,000万円 − 100万円 − 500万円＝ 3,400万円
年末残高が3,400万円を超えていても、計算に使えるのは3,400万円まで
認定住宅（借入限度額4,500万円）なら、3,400万円 × 0.7% ＝ 23万8,000円

贈与税の申告も、同じ2月から3月の時期です。贈与の非課税の条件は親からの住宅資金は1,000万円まで非課税に書いています。なお、親や知人からの借入金は、住宅ローン控除の対象になりません（国税庁No.1211-1）。

ふるさと納税をしている年

確定申告をすると、提出済みのワンストップ特例の申請は無効になります。住宅ローン控除の1年目は確定申告が要るので、その年のふるさと納税は、寄附の全部を確定申告書に書き込む必要があります。書き忘れると、ふるさと納税の控除がまるごと受けられません。

もう1つ、確定申告でふるさと納税を申告すると所得税が減り、住宅ローン控除が住民税側に押し出されて、上限を超えた分を使いきれないことがあります。条件と避け方はふるさと納税と住宅ローン控除は併用できるに、申告書の書き方はふるさと納税の確定申告のやり方にあります。

中古住宅・買取再販住宅の場合

中古住宅は、築年数や耐震性を示す書類（耐震基準適合証明書など）が加わり、借入限度額の表も新築と別です。令和8年以後の入居では、既存住宅の認定住宅・ZEH水準省エネ住宅の借入限度額が3,500万円（特例対象個人4,500万円）に上がり、認定住宅等の控除期間が13年になりました。書類の詳細は国税庁No.1211-3（中古住宅）とNo.1211-2（買取再販住宅）で確かめてください。