家づくりの予算は、希望から決めると足りなくなる｜必要予算の組み立て方

私は家づくりの相談窓口で、住宅アドバイザーを8年していました。お金の話で私が最初にすることは、いつも同じでした。希望の予算を聞いて、必要な予算を出して、その差を見せることです。

差が出ます。しかも、小さくありません。

希望予算は、何を根拠に出しているか

相談に来る方は、たいてい希望の予算を持っています。ただ、その数字の出どころを聞くと、はっきりしないことがほとんどです。

どれも、自分が建てたい家がいくらかかるかを調べる前に出た数字です。

必要予算は、積み上げでしか出ません

必要な予算は、希望から引き算しても出ません。次のものを足していきます。

外構と諸費用が抜けたまま話が進むことがあります。建物と土地だけで予算を組むと、最後に足りなくなります。

希望と必要の差は、数百万円になることがあります

積み上げた必要予算は、最初の希望予算を上回ることがほとんどでした。しかも、数十万円の話ではありません。数百万円の差がつくことも珍しくありません。

このとき、選択肢は2つです。

1. 希望の金額に合わせて、家の広さや仕様を落とす
2. 必要な金額で建てられるかを確かめる

どちらが正解かは、家庭によって違います。 大事なのは、差があると知らないまま話を進めないことです。差を知らずに契約まで進むと、あとから仕様を削ることになります。

借りられる額の上限は、制度で決まっています

必要予算が出たら、次は借入額です。上限は決まっています。

すべての借入れ※に関して、年収に占める年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が次表の基準を満たす方

出典：住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件（2026年4月1日現在）

表の基準は、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下です。

この「※」の中身も書かれています。フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（キャッシング、分割払いやリボ払いを含む）などです。住宅ローンだけの割合ではありません。

詳しくは「借りられる額」と「返せる額」は違うに書いています。

試算の金利を、低く置かない

借入可能額を出すときは、金利を決めて計算します。ここで低い金利を置くと、借りられる額が実際より大きく出ます。

私は、かつて1%で試算していました。今それをやると、現実と合いません。試算に使う金利は、いま借りられる金利を下回らないようにしてください。 金利は毎月変わるので、計算する時点の金利を確認します。

ボーナス返済は、目的を決めてから

予算が足りないとき、ボーナス返済という方法があります。私は相談で、こう聞いていました。

「夏と冬にこのくらい入れれば足ります。どうしますか」

判断は、ご本人にしてもらっていました。決めるときの材料は2つです。

毎月の返済を軽くするために使うのか、借入額を増やすために使うのかで、意味が変わります。 後者は、返済の総額が増えます。

年齢の話を、契約の前にしておく

40代で35年のローンを組む方は珍しくありません。そのとき私が確認していたのは、次のことです。

制度の上限も決まっています。フラット35では、借入期間の上限は「80歳－申込時の年齢」と35年のうち短いほうです。申込時の年齢は満70歳未満であることが条件です。

申込時の年齢は1年未満を切り上げて数えるので、35年で組めるのは45歳ちょうどまでです。そして40代で35年を組むと、完済は75歳以降になります。40歳なら75歳、45歳なら80歳です。70歳まで働いたとしても、残りの5〜10年分は、年金や退職金、繰上返済で払う計画が要ります。 働ける年齢と再雇用の条件が分からない場合は、契約までに勤め先に確認してください。 契約のあとでは、返済期間を選び直せません。

団信と生命保険の重なりについては、団信に入ったら、生命保険はいくら減らせるかに書いています。

予算を組む順番

まとめると、順番はこうなります。

1と2を飛ばして「いくら借りられるか」から始めると、借りられる額が予算になります。 それは、返せる額とは別のものです。

まとめ

• 希望予算は、相場を見る前に出た数字であることが多い
• 必要予算は、建物・土地・外構・諸費用の積み上げで出す
• 希望と必要の差は、数百万円になることがある
• 借入の上限は、年収400万円以上で返済が年収の35%まで（フラット35の基準）
• 上限は審査の線であって、無理なく返せる額ではない
• 試算の金利を実際より低く置かない
• ボーナス返済は、減ったときに吸収できるかで判断する
• 40代以降は、何歳まで働けるかを契約の前に確認する

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よくある質問

希望予算は、どうやって決めればいいですか？

先に希望額を決める必要はありません。建物、土地、外構、諸費用を積み上げて必要な金額を出し、そのうえで自分の家計から出せる額と突き合わせます。順番を逆にすると、あとから足りない費用が出てきます。

借入可能額まで借りてもいいですか？

借入可能額は審査に通る上限であって、無理なく返せる額ではありません。フラット35の2025年度利用者調査では、実際の利用者が返済に充てている割合は年収の23.3%（中央値）でした。基準の35%とは10ポイント以上の開きがあります。

ボーナス返済は使わないほうがいいですか？

一律に良い悪いは言えません。ボーナスが安定して出るか、減ったときに毎月の返済で吸収できるかで判断します。毎月の返済額を下げるために使うのか、借入額を増やすために使うのかで、意味も変わります。

40代で35年ローンは組めますか？

フラット35では、借入期間の上限は「80歳－申込時の年齢」と35年のうち短いほうです。申込時の年齢が満70歳未満であることも条件です。申込時の年齢は1年未満を切り上げて数えるため、35年で組めるのは45歳ちょうどまでで、それを過ぎると上限は35年より短くなります。40歳で35年なら完済は75歳なので、何歳まで働くか、再雇用の制度がどうなっているかを、契約までに確認しておいてください。