家と住宅ローン

住宅展示場に行く前の晩、41歳のこがらしは家族と「いくらの家なら建てられるか」を紙に書き出しました。希望予算と積み上げの差、借りられる上限と実際に返している割合の差、40代で組む35年ローン、補助金を予算に入れてよいか。フラット35と住宅省エネ2026キャンペーンの公表資料で確かめます。登場する鳥はすべて架空です。

家づくりの相談で最初に出てくる希望予算は、根拠のない数字であることがほとんどです。必要な予算は、建物・土地・外構・諸費用を積み上げてはじめて出ます。借入可能額の上限はフラット35の基準で決まりますが、上限は目標ではありません。住宅アドバイザーとして予算を組み立てていた手順を、そのまま書きます。

住宅ローンの団信は、亡くなったときなどに残りのローンを返してくれる生命保険です。生命保険の保障額はそのぶん考え直せますが、重ならない場面もあります。条件と金利が公開されているフラット35の資料で、重なる範囲と重ならない範囲、団信の種類ごとの金利の差を整理しました。銀行の住宅ローンは団信の中身も金利の扱いも違うので、確認する点もまとめています。

自己破産した1,233人のうち、自分名義の持ち家があったのは22人でした（日弁連の2023年記録調査）。ただし、家を売って残債を返し終えた人は、この数字に出てきません。売って終われるかどうかは残債と売却額の差だけで決まり、それは今すぐ計算できます。手前で使える返済方法の変更と、個人再生の住宅資金特別条項も、一次情報から整理しました。

親や祖父母からの住宅資金は、省エネ等住宅なら1,000万円まで贈与税が非課税になります。ただし適用期限は2026年12月31日。そして「贈与を受けた年の翌年3月15日までに新築等をする（注文住宅なら屋根と骨組みができた状態でも足ります）」「遅くとも翌年12月31日までに住む」という条件があり、工期の長い注文住宅では、もらう年を間違えると非課税が使えません。2027年以降の扱いは12月の税制改正大綱で決まります。

住宅ローンの審査で通る額と、家計が無理なく返せる額は別ものです。住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査（35,553件）から、実際にみんながいくら借り、年収の何割を返済に充てているのかを確認します。返済負担率30%以上で借りている人が17.7%いる、という実勢もあわせて整理します。

住宅の省エネ改修・新築には、国土交通省・経済産業省・環境省が連携する「住宅省エネ2026キャンペーン」の補助金が使えます。前年度から事業名が変わっているため、古い名前で検索すると終了した事業にたどり着きます。令和8年度に実際に動いている事業名と補助額、注文住宅のZEH水準住宅が2026年9月30日で受付を終えたあとも続いている区分と締切を整理します。

住宅ローン控除は、住宅の性能（認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合）と、新築か中古か、子育て世帯かどうかで借入限度額が変わります。令和8年度税制改正で適用期限が令和12年入居分まで延長され、令和8年以後に入居する中古の認定住宅等は控除期間13年・借入限度額の上乗せの対象になりました。財務省・国税庁の資料にもとづいて、制度の全体像と1年目の手続きを整理します。

住宅ローンの資金は、原則として建物が完成してから受け取ります。建売住宅やマンションなら支払いのタイミングと合いますが、注文住宅は土地代金や着工金など完成前の支払いが先に来ます。フラット35の公式回答をもとに、資金が出る時点と、つなぎ融資が必要になる理由を整理します。